ข้อมูลพื้นฐานที่คนขายที่ดินควรรู้

ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เหมือนเป็นวัตถุดิบตั้งต้นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปไม่ว่าจะกลายบ้าน คอนโด อื่น ๆ ซึ่งบางคนก็ได้ที่ดินเป็นมรดกตกทอดมาตั้งแต่สมัยรุ่นพ่อแม่ปู่ย่า วันใดวันหนึ่งที่ต้องการขายที่ดิน อะไรล่ะคือสิ่งที่คนที่กำลังจะขายที่ดินจำเป็นต้องรู้ วันนี้เรามาเรียนรู้กันค่ะ

1. ที่ดินเรามีเอกสารสิทธิ์แบบไหน

แน่นอนว่าก่อนที่เราจะขายอะไรก็ตาม อย่างแรกที่ต้องรู้ก็คือ “เราขายอะไร” ตอบแบบกำปั้นทุบดินก็คือขายที่ดินไง แต่เจ้าของจำเป็นต้องบอกคนที่กำลังจะซื้อให้ได้ว่าที่ดินของเราเป็นเอกสารสิทธิ์แบบใด เช่น เป็นโฉนด (น.ส.4จ), น.ส.3ก, น.ส.3ข, ภ.บ.ท.5, ส.ป.ก. ฯลฯ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทบางประเภทขายโอนได้ บางประเภทขายโอนไม่ได้ ในส่วนนี้ทั้งผู้ที่จะซื้อและผู้ที่จะขายที่ดินต้องรู้และเตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนที่จะเริ่มทำการซื้อขายที่ดิน

2. ที่ดินที่เราต้องการขายมีขนาดเท่าไหร่

หน่วยที่ดินในประเทศไทยเราใช้กันอยู่จะเป็นหน่วย ไร่-งาน-ตารางวา (400 ตารางวาเป็น 1 ไร่ และ 100 ตารางวาเป็น 1 งาน) ตรวจสอบได้จากเอกสารสิทธิ์ (โฉนด) ของที่ดินที่จะขาย ทั้งด้านหน้าและด้านหลังให้ชัดเจนว่าที่ดินที่เหลือในปัจจุบันมีการเพิ่มหรือลดจากหน้าโฉนดหรือไม่

3. หลักเขตของที่ดินอยู่ที่ไหนบ้าง

โดยทั่วไปแล้วถ้าดูจากหน้าโฉนด เราจะเห็นรูปแปลงที่ดิน ซึ่งจะมีส่วนที่เป็นวงกลมเล็ก ๆ อยู่ตรงมุมของที่ดิน และมีเลขระบุไว้ นั่นเป็นจุดที่เป็นที่ตั้งของหลักเขตที่ดินของเรา แต่ปัญหาอาจเกิดขึ้นของผู้ที่กำลังจะขายที่ดินว่าที่ดินนี้ได้รับตกทอดมาตั้งแต่รุ่นพ่อแม่ ซึ่งต้นไม้ก็ขึ้นรกไปหมด หาหมุดไม่เจอเสียแล้ว หลักเขตก็ไม่ได้มีเสาปูนไว้ ก่อนจะทำการขายที่ดิน เพื่อเป็นการทำให้ผู้ซื้อสบายใจและเราสามารถนำเสนอผู้ซื้อได้อย่างมั่นใจว่าที่ดินที่เราจะขายขนาดยังเท่ากับโฉนดจริง ๆ แนะนำว่าก่อนจะขายที่ดิน ให้ผู้ขายตั้งเรื่อง “รังวัดสอบเขต” ที่กรมที่ดินก่อน เพื่อให้เจ้าหน้าที่มีหาหมุดและทำสัญลักษณ์ไว้ให้เรียบร้อยเพื่อให้การขายในขั้นตอนต่อไปเป็นไปได้อย่างราบรื่น เพราะหากวันที่คนซื้อตัวจริงมาแล้ว แต่เราไม่รู้จำแหน่งหลักเขต และการติดต่องานราชการแน่นอนว่าต้องใช้เวลาในการรอนาน(ประมาณ 30-45วัน) กว่าเรื่องรังวัดสอบเขตจะเรียบร้อย อาจทำให้คุณที่เป็นผู้ขายที่ดินเสียโอกาส เพราะคนซื้ออาจจะไม่รอคุณ หรือระหว่างรอ อาจเจอที่ดินแปลงอื่นที่น่าสนใจกว่า ราคาถูกกว่าและยกเลิกการขายไปได้อย่างน่าเสียดาย

4. ตั้งราคาที่เหมาะสม

ในการขายที่ดินเรื่องราคาเป็นสิ่งที่สำคัญมากพอ ๆ กับการทำการตลาดที่มากพอ เพราะแน่นอนในมุมมองของคนขายที่ดินย่อมอยากได้ราคาที่สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่หากมองในมุมของคนซื้อก็ย่อมอยากได้ราคาที่ถูกที่สุดเท่าที่จะหาได้จากในท้องตลาดเช่นกัน ดังนั้นหากเราตั้งราคาที่สูงเกินไปโดยไม่ได้ดูคู่แข่งที่กำลังขายพร้อม ๆ กับเราตอนนั้นเลย ก็ย่อมเป็นไปได้ยากมากแน่นอนที่จะมีคนซื้อมาซื้อที่ดินจากเรา สัญญาณที่มักจะเจอเมื่อราคาที่เราตั้งสูงกว่าความเป็นจริงมาก ๆ คือ
1. แทบไม่มีลูกค้าโทรหาเราเลย
2. เมื่อลูกค้าโทรมาถามราคาแล้วมักจะไม่มีเสียงหรือวี่แววว่าจะสนใจดูที่ดินเราเลย (รู้ราคาแล้วแทบจะวางสายในทันที)

5. จุดขาย / จุดเด่นของที่ดินที่เราจะขาย

ในการจะขายที่ดินให้ได้เราจำเป็นต้องรู้ว่าเราจะขายให้ “ใคร” และที่ดินของเราสามารถนำไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง เช่น ที่ดินของเราขนาดไม่ใหญ่เท่าไหร่ ประมาณ 60 ตารางวา แน่นอนที่ดินแปลงเล็กแบบนี้เหมาะสำหรับซื้อไปปลูกบ้านอยู่อาศัยได้เท่านั้น (ยกเว้นถ้าทำเลติดถนนใหญ่อาจทำเป็นตึกแถวได้ ก็จะทำให้ได้ราคาสูงกว่าแปลงที่อยู่ในซอย)

หรือที่ดินของเรามีขนาด 2 ไร่ แถมอยู่ในเขตอุตสาหกรรมสามารถสร้างโกดังหรือโรงงานได้ก็ย่อมได้ราคาสูงกว่าที่ดินที่อยู่ในพื้นที่สีเขียว (ทำเกษตร) ได้เท่านั้น เป็นต้น

6. ทำเลหรือจุดสังเกตใกล้ที่ดินเราคืออะไรบ้าง

เมื่อลูกค้าโทรมาเราต้องสามารถบอกได้ว่าที่ดินเราเข้าไปทางไหน จุดสังเกตคืออะไร เช่น อยู่ใกล้ตลาด อยู่ใกล้อบต. อยู่ใกล้วัดนี้ ฯลฯ ซึ่งปัจจุบันมีเครื่องมือที่สามารถอำนวยความสะดวกกับผู้ที่ต้องการจะขายที่ดินมาก ๆ นั่นก็คือ “พิกัดที่ดิน” เมื่อส่งพิกัดให้ผู้ซื้อไป ผู้ซื้อสามารถเข้าจาก google map แล้วไปถึงหน้าที่ดินได้ไม่ยากเลย

7. ทำการตลาด

สิ่งที่สำคัญไม่แพ้ข้ออื่น ๆ เลย เรียกได้ว่าเป็นหัวใจสำคัญของการขายที่ดินก็ว่าได้ถือ “การตลาดที่มากพอ” เพราะถึงแม้คุณจะทำครบทุกข้อแล้วตั้งแต่ข้อ 1-6 ตามที่ได้กล่าวไว้แล้วข้างต้น แต่ถ้าไม่มีใครรู้ว่าคุณขายที่ดินอยู่ ไม่มีใครรู้ว่าที่ดินที่คุณขายราคาถูกมาก ๆ ถูกที่สุดแล้วในท้องตลาด ก็ย่อมขายไม่ได้แน่ ๆ เพราะคนซื้อหาคุณไม่เจอ ยิ่งปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไปการติดป้ายหน้าที่ดิน หรือการบอกปากต่อปากเหมือนสมัยก่อนอย่างเดียวไม่พอแน่ นี่แหละเป็นจุดที่ทำให้เกิดอาชีพ “นายหน้าอสังหาริมทรัพย์” เกิดขึ้น ผู้ขายที่ดินหลาย ๆ คนอาจเคยเจอประสบการณ์นี้กับตัวเองคือ ขายเองมาตั้งนานเป็นปี ขายราคานี้แหละไม่มีคนมาซื้อสักที บอกเพื่อนบ้านก็แล้วคนรู้จักก็แล้ว พอถอดใจให้นายหน้ามืออาชีพ (นายหน้ามืออาชีพที่ทำงานจริงจังนะคะ) ทำการตลาดให้ไม่ถึงเดือน แปปเดียวก็ขายได้แล้วนี่แหละค่ะพลังของการขายที่ดินแบบมืออาชีพ

8. การคำนวณต้นทุนการขาย (ค่าใช้จ่ายวันโอน)

แน่นอนว่าสิ่งนี้ความจริงแล้วเป็นสิ่งที่ควรต้องรู้ก่อนที่จะเริ่มขาย(ถ้าเป็นไปได้) เพราะจะทำให้เราตัดสินใจได้อย่างแม่นยำเมื่อผู้ซื้อตัวจริงเข้ามา ต้นทุนการขายได้แก่
– ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน : สามารถคำนวณเอง (หากเชี่ยวชาญหรือทราบวิธีการคำนวณที่ถูกต้อง) หรือให้นายหน้าที่ดูแลคำนวณให้ หรือไปที่กรมที่ดินให้เจ้าหน้าที่คำนวณให้ก็ได้ ส่วนนี้เราต้องหักออกจากราคาขาย เพื่อรู้ว่าเงินที่เราจะรับเข้ากระเป๋าในวันที่การขายเสร็จสิ้นคือเท่าไหร่กันแน่
– ค่านายหน้า : หากเราใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ปกติในท้องตลาดทั่วไปก็จะคิดกันที่ 3% จากราคาซื้อขายที่จบ แต่ถ้าเป็นสินน้ำใจมีคนรู้จักแนะนำคนซื้อมาให้ มีคนช่วยดูแลที่ดินระหว่างขายให้ จะไม่ให้ถึง 3% ก็อาจจะคุยกันเป็นกรณีไป

นี่ล่ะค่ะพื้นฐานสำหรับผู้ที่ต้องการขายที่ดินควรต้องรู้ หากยังไม่รู้ข้อไหน ก็รีบเตรียมพร้อมก่อนการขายให้เรียบร้อย เมื่อคนซื้อที่ดินตัวจริงมาเราจะได้ตอบคำถามได้อย่างมั่นใจและปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว อย่าลืมนะคะว่าความรู้สำคัญที่สุด ยิ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยแล้ว ขายกันเป็นหลักแสนหลักล้าน คนที่มีความรู้น้อยกว่าย่อมเสียเปรียบอย่างแน่นอน ซึ่งถ้าหากคุณเป็นผู้หนึ่งที่ได้ลองขายที่ดินแล้ว แต่ยังไม่ประสบความสำเร็จยังขายไม่ได้สักที ขายมาเป็นปีแล้ว หรืองานยุ่งมากไม่สะดวกที่จะรับสายผู้ซื้อที่จะโทรเข้ามา หรือพูดไม่เก่งกลัวจะเสียเปรียบคนซื้อในการต่อรองราคา ให้ทีมงานมืออาชีพนักขายอสังหาริมทรัพย์อย่าง http://www.propertyandlands.com เราช่วยแก้ไขปัญหาจุดนี้ให้คุณได้

สนใจขายที่ดินด่วนด้วยนายหน้ามืออาชีพติดต่อเลย

092-246-4848 (หยง)
Line ID: saranya-yong

[รับขายอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด วิเคราะห์ราคาขายให้คุณสามารถแข่งขันกับคู่แข่งและขายได้อย่างรวดเร็วฟรี! ก่อนรับงาน]