คอนโดเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อง่ายขายคล่องไม่หยอก เป็นที่นิยมชมชอบของสังคมคนเมืองและคนรุ่นใหม่ที่ต้องการอยู่อย่างเป็นส่วนตัว ต้องการ facility ต่าง ๆ ครบครัน และอยู่ใกล้แหล่งงาน คอนโดเป็นที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้มาก แต่ในข้อดีย่อมมีข้อเสีย ด้วยความเล็กกระทัดรัดของคอนโดที่จะมองเป็นข้อดีก็ได้ เป็นข้อเสียก็ได้เช่นกัน เมื่อเจ้าของห้องเปลี่ยนสถานะจากคนโสด กลายเป็นครอบครัวที่เริ่มขยายตามกาลเวลา การพักอาศัยในคอนโดอาจไม่ตอบโจทย์ชีวิตอีกต่อไป สิ่งที่เจ้าของห้องมักจะทำก็อาจจะประกาศให้เช่าคอนโดห้องเดิมที่เคยอยู่ หรือจะขายเปลี่ยนมือให้ผู้ที่สนใจเข้าครอบครองต่อไป ในกรณีการขายคอนโด วันนี้เราจึงอยากให้ความรู้แก่เจ้าของห้องผู้ที่กำลังต้องการขายคอนโด ไม่ว่าจะด้วยเหตุอะไรก็ตาม ให้คุณขายคอนโดของคุณได้โดยไว โดยไหลลื่นมีข้อมูลบางอย่างที่คุณต้องตอบคนซื้อได้อะไรบ้าง เราแยกให้เป็นข้อต่าง ๆ ได้ดังนี้
- ขนาดคอนโดที่คุณต้องการขาย
คอนโดแต่ละโครงการมีเอกลักษณ์และการออกแบบที่แตกต่างกัน บางโครงการห้องรูปแบบเดียวกัน (เช่น 1 ห้องนอน) มีหลายแปลน มี layout ที่แตกต่างกัน ส่วนคอนโดบางโครงการก็มีแค่รูปแบบเดียวไซส์เดียว คุณคนขายคอนโดจึงควรรู้ว่าห้องที่คุณจะขายมีรูปแบบใด ขนาดเท่าไร เพื่อเป็นข้อมูลให้คนซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
2. ข้อได้เปรียบด้านทำเล ตำแหน่งของห้องที่คุณต้องการขาย
หากเป็นบ้าน คำถามที่คุณต้องเจอคือหน้าบ้านหันทิศอะไร ในทำนองเดียวกัน แต่แตกต่างกันเล็กน้อยคือถ้าคุณขายคอนโด สิ่งที่คุณควรตอบให้ได้คือระเบียงคอนโด (หน้าต่างคอนโด) หันไปทางทิศใด และได้รับแดดช่วงเช้าหรือช่วงบ่าย ร้อนหรือไม่ เป็นมุมที่อับไหม รับลมหรือเปล่า และวิวจากคอนโดของคุณเห็นอะไรบ้าง เป็นวิวสระหรือวิวสวน หรือวิวเมือง เห็นสะพาน เห็นรถไฟฟ้า ฯลฯ
นอกจากนี้การตอบลูกค้าได้ว่าห้องคุณอยู่ส่วนไหนของชั้นนั้น ๆ หรือทำสัญลักษณ์ในแปลนแล้วลงประกาศไปพร้อมกันเลยก็ได้ จะทำให้ลูกค้าพอจะเดาออกว่าสภาพแวดล้อมวิวของห้องอยู่ในเกณฑ์ที่เขารับได้หรือเปล่า หากเป็นมุมที่เขาไม่ชอบจะได้ไม่เสียเวลาทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
นอกจากทำเลแค่ในโครงการ ภายนอกโครงการคุณก็ควรตอบลูกค้าได้ เช่น คอนโดอยู่ใกล้ 7-11 หรือ ตลาดสด หรือ นั่งมอเตอร์ไซค์หรือเดินไปอีกประมาณ 100 เมตร ก็จะถึงรถไฟฟ้า หรือหากเดินทางโดยรถส่วนตัว มีทางลัดออกถนนอีกเส้นได้เพื่อเลี่ยงรถติดได้ด้วย ฯลฯ ข้อมูลเหล่านี้มีประโยชน์ที่จะให้ความรู้กับคนซื้อ ให้เขามั่นใจในทำเล และอยากซื้อคอนโดกับคุณมากยิ่งขึ้นได้ด้วยเช่นกัน
3. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในโครงการ
ส่วนหนึ่งที่คนที่อยู่คอนโดหนีไม่ได้เลยนั่นคือ “ค่าส่วนกลาง” ซึ่งแต่ละโครงการก็จะมีอัตราแตกต่างกันไปตามสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ โดยปกติแล้วจะคิดกันที่ “ตารางเมตรละ … บาท” ซึ่งเงื่อนไขการจ่ายของแต่ละโครงการก็แตกต่างกัน เช่น บางโครงการจ่ายทุกครึ่งปี หรือบางโครงการจ่ายเต็มทั้งปีของปีหน้า บางโครงการเจ้าของโครงการแถม ค่าส่วนกลางให้ 3 ปีนับจากวันที่ซื้อทำให้เจ้าของบางคนจำไม่ได้ว่าส่วนกลางต้องจ่ายอย่างไร หรือจ่ายเท่าไหร่ แต่หากคุณต้องการจะขายคอนโด ข้อมูลเหล่านี้สามารถถามได้จากนิติบุคคลที่ดูแลโครงการของคุณได้โดยตรง เพื่อเตรียมข้อมูลให้คนซื้อเนื่องจากเป็นข้อมูลที่คนซื้อคอนโดส่วนใหญ่ต้องการทราบอยู่แล้ว
และอีกสิ่งหนึ่งที่ลืมไปไม่ได้เลยทีเดียว คือ “ที่จอดรถ” ในโครงการ มีเพียงพอไหม มีการฟิกซ์ที่หรือไม่ หรือมีค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มเติมหรือไม่ เพราะในบางโครงการ ถ้าคุณมีรถยนต์และต้องการจอดรถยนต์ ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเดือนละ 300 บาท แยกจากค่าส่วนกลางที่คุณต้องจ่าย
4. เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่แถมให้
ในวันที่คุณคิดจะขายคอนโด คุณควรตัดสินใจให้ชัดเจนเลยว่า เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีอยู่ในห้อง อะไรบ้างที่คุณจะแถมไปพร้อมห้องให้คนซื้อเลย ส่วนใหญ่เครื่องใช้ไฟฟ้าหรือเฟอร์นิเจอร์ใด ๆ ที่มีการติดตั้งกับตัวผนังก็จะแถมไปพร้อมห้องเลย เพราะการรื้อออกมาจะทำให้เกิดขั้นตอนหลังจากนั้นคือคุณอาจต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมห้องส่วนนั้น ๆ ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยไม่เป็นรอยต่อไป แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นบางชิ้นหากมันมีคุณค่าทางจิตใจกับคุณจริง ๆ ต้องการย้ายไปยังบ้านใหม่ก็ย่อมทำได้ ซึ่งเจ้าของห้องควรจัดการให้เรียบร้อยก่อนขาย หรือถ้ากำลังอยู่ในขั้นตอนการขาย หรือคนซื้อเข้ามาดูห้อง คุณก็ควรให้ข้อมูลกับคนซื้อเลยว่าด้วยราคานี้ที่คนซื้อติดต่อมา คุณขายโดยให้เฟอร์นิเจอร์ใดบ้าง และชิ้นใดบ้างที่คุณจะเก็บออกไป เพื่อป้องกันไม่ให้มีข้อโต้แย้งที่ต้องทะเลาะกันทีหลังหลังจากที่เกิดการซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว
5. ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงตั้งแต่เริ่มการขาย จริง ๆ ผู้ขายคอนโดควรทราบตั้งแต่ตั้งราคาขายแล้ว เพราะส่วนนี้ก็คือหนึ่งในต้นทุนการขายของคุณ เพราะถ้าคุณไม่เคยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายส่วนนี้เลย คุณบอกราคาที่คุณต้องการไป เมื่อลูกค้าเข้ามาดูห้อง ชอบและตกลงซื้อ แต่บังเอิญค่าใช้จ่ายวันโอนของคุณมากกว่าที่คนซื้อคิดไว้ (อาจเจรจากันไว้ว่าค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดคนละครึ่ง หรือ คนซื้อช่วยหารแต่ค่าโอน 2% ก็ตาม) อาจทำให้เกิดความขัดแย้ง หรือเกิดความไม่พอใจในฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งระหว่างคนซื้อและคนขาย หรือแม้กระทั่งปัญหาอาจจะเกิดที่ตัวคนขายเองก็ได้ เช่น คุณตกลงราคาไปแล้ว และรับปากที่ราคานี้คุณคนขายจ่ายค่าโอน แต่ด้วยคุณไม่ได้คำนวณให้แน่ชัดแต่แรก ทำให้เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมดแล้ว ทำให้คุณขายแล้วขาดทุน จะไปขึ้นราคากับทางคนซื้อทีหลังก็ทำให้เสียความรู้สึกกันไปเสียอีก ด้วยเหตุผลต่าง ๆ ดังนี้ทำให้เมื่อคุณต้องการขายคอนโด สิ่งหนึ่งที่คุณควรรู้แต่แรกเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจทำให้การซื้อขายไม่จบก็คือค่าใช้จ่ายวันโอนด้วยนั่นเอง
6. ราคาขายที่เหมาะสม
หากคุณทำทราบทุกอย่างตามที่เราแนะนำแล้ว สิ่งสำคัญมากอีกอย่างหนึ่งก็คือข้อสุดท้ายนี้ “ราคาที่จะตั้งขาย” นั่นเอง การหาราคาที่เหมาะสมสำหรับการขายคอนโดนั้นหาได้ไม่ยาก เพราะง่ายที่สุดคู่แข่งที่ชัดเจนที่สุดในการขายคอนโดนั่นก็คือห้องอื่น ๆ ที่ขนาดเท่ากันในโครงการของคุณนั่นเอง อย่างน้อย ๆ คุณควรเช็คจากในเว็บไซต์ หรือบอร์ดประกาศขายของนิติฯ เพื่อให้พอรู้แนวทางว่าราคาที่ตั้งขายกันส่วนใหญ่ขนาดเท่ากันกับคุณเขาขายกันกี่บาท
ความได้เปรียบเรื่องชั้น หรือวิว เป็นจุดขายที่ช่วยได้นิดหน่อย แต่ไม่ควรบวกราคามากเกินไปจะทำให้ห้องของคุณขายยาก
แต่ถ้าหากคุณก็ตั้งราคาถูกที่สุดในโครงการแล้ว หรือตั้งราคาเดียวกันกับห้องอื่น ๆ ในโครงการแล้ว แต่ก็ยังขายไม่ได้เสียที คุณอาจต้องพิจารณาปัจจัยอื่น ๆ ด้วย เช่น
- การตลาดของคุณมีมาตรฐานและมากพอหรือยัง (หากยังให้เราช่วยคุณได้ ติดต่อช่องทางด้านล่างบทความ)
- ลองขยับไปดูโครงการใกล้เคียงกับคุณ เช่น มีคอนโดที่ใกล้ถนนใหญ่กว่าคุณ ซึ่งมีสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่ไม่แตกต่างกันมาก แต่เมื่อเทียบขนาดห้องแล้ว ราคาเขาถูกกว่าคุณมาก นี่แหละค่ะ คือปัญหาที่ทำให้คุณขายคอนโดของคุณได้ช้า หรือแทบไม่มีใครติดต่อขอดูห้องเลย
แน่นอนว่า 6 ข้อด้านบนเป็นเพียงข้อมูลพื้นฐานที่เจ้าของห้องที่กำลังต้องการจะขายคอนโดควรรู้เมื่อคิดที่จะขายคอนโด แต่การจะทำการตลาดให้คนส่วนใหญ่เห็นคอนโดของคุณ การเก็บข้อมูลคนซื้อ การจัดสรรเวลาไปเปิดห้องให้คนซื้อ ตลอดจนการแนะนำสินเชื่อให้คนซื้อเพื่อให้กู้ได้ผ่านตามที่คนซื้อต้องการ หรือแม้กระทั่งการปิดการขายเอง ต้องใช้ทักษะของ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ที่จะคอยเป็นผู้เจรจา รักษาผลประโยชน์ให้คุณตลอดตั้งแต่รับคอนโดของคุณมาขาย ไปจนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
หากคุณกำลังหานายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ที่ขายไว ทำงานมีมาตรฐาน
และเป็นพาร์ทเนอร์ให้คุณตั้งแต่ต้นจนจบ
ติดต่อเข้ามาเพื่อฝากขายคอนโด หรือขายอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
ปรึกษาก่อนเริ่มงานฟรี! วิเคราะห์ราคาตลาดก่อนเริ่มงานฟรี!
ติดต่อ 092-246-4848 (หยง)
Line ID: saranya-yong
[รับฝากเช่า / ขายคอนโด และอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด]